区分所有オフィスで相続税対策！節税するなら区分所有オフィスを活用しましょう

最終更新日:2024-11-21

令和6年1月1日以降、居住用の区分所有財産の相続税評価に関する税制が改正されました。これにより、相続や贈与によって取得したタワーマンションなどの多くは従来よりも評価額が上がることとなりました。
しかし、区分所有オフィスなどは今回の税制改正の対象外となっており、現在も区分所有オフィスを所有することで大幅に相続税評価額を下げることが可能です。

この記事では令和6年に行われた税制改正の詳細から実際の評価方法、区分所有オフィスを活用するメリットを紹介いたします。

相続税節税のプロ集団による
最大限節税できる相続税申告を

通話無料電話で無料相談予約受付時間:9時~20時(土日祝17時30分)

0120-716-476

電話で無料相談予約

受付時間:9時~20時
(土日祝17時30分)

60秒で簡単申込みメールで無料相談予約

オンライン面談も可能

1 マンション節税に歯止め－税制改正の背景
2 改正後の相続税評価額の算出方法
3 税制改正の適用範囲
4 区分所有オフィスとは
5 区分所有オフィスを活用して相続税対策をしよう

マンション節税に歯止め－税制改正の背景

令和6年の税制改正により、マンションの相続税評価額の計算方法が変更されました。これは特にマンションの高層階における相続税評価額が市場価格と比較して著しく低かったことから、より市場価格に近づけるために行われました。
令和５年６月３０日の国税庁が公表した報道発表資料によると、相続税評価額と市場価格の乖離の実態は以下の通りで、市場価格は評価額の２倍以上となっています。
マンションの相続税評価額と市場価格の乖離率の推移
（引用：国税庁マンション相続税評価額と市場価格の乖離率の推移）

また、一戸建てとマンションの市場価格との乖離率の分布を比較すると、一戸建てが平均１．６６倍の乖離率であるのに対し、マンションは平均２．３４倍の乖離率、つまり市場価格の４０％ほどで評価されていることが分かります。
マンションの乖離率の分布一戸建ての乖離率の分布
（引用：国税庁マンション相続税評価額と市場価格の乖離率の推移）

高層階のマンションは、部屋の眺望やプライバシーの面で価値が高いとされ、市場価格もそれに応じて高くなります。
しかし、従来マンションの相続税評価額は、土地部分が国税庁で公開されている路線価、建物部分が市区町村の固定資産税評価額に基づいて算出されているため、これらの要素が評価に十分反映されず、結果として市場価格と相続税評価額との間に大きな差が生じていました。

改正後は市場価格により近い値に引き上げる新たな評価方法で評価額が算出され、高層階のマンションに対する相続税評価額は市場価格の約４０%から６０%程度に引き上げられると見込まれています。

改正後の相続税評価額の算出方法

改正後のマンションの相続税評価額は以下の式によって算出されます。

【従来の相続税評価額×評価乖離率×0.6（定数） = 新たな相続税評価額】

改正後の相続税評価額は、市場価格と乖離する要因となっている築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の４つの指針をもとに乖離率を計算し、評価額が市場価格理論値である６０％に達しない場合は価格を補正することで、市場価格により近い価格を算出します。

なお、評価における４つの指針は以下のように定義されます。

①築年数　　　　：マンションが建設されてからの年数
②総階数指数　　：マンションの総階数を33で除した値
③所在階数　　　：所有している部屋の階数
④敷地持分狭小度：「マンションの総敷地面積×敷地利用権の割合÷マンション一室の専有面積」で算出した値

評価乖離率の算出方法

評価乖離率の算出方法は以下の通りです。

評価乖離率 =築年数×△0.033 + 総階数指数×0.239 + 所在階数×0.018 + 敷地持分狭小度×△1.195 + 3.22

それでは、実際に例を挙げて、新たな相続税評価額の算出を行ってみます。

前提

武蔵小杉駅（川崎市）徒歩５分のタワーマンション
マンションの従来の相続財産基本通達による相続税評価額：約5,000万円
マンションの築年数:15年
マンションの総階数:45階
マンションの所在階:31階
マンションの総敷地面積:19,230㎡
マンション一室の敷地利用権割合:1/1,000
マンション一室の専有面積:82.9㎡

評価乖離率の計算

△0.495＋0.239＋0.558＋△0.277＋3.220＝3.245
（築年数15年×△0.033＋総階数指数45階×0.239 + 所在階数31階×0.018 + 敷地持分狭小度0.231(※19.23㎡÷82.90㎡)×△1.195 + 3.22）

改正後の相続税評価額の計算

5,000万円×評価乖離率3.245×0.6=9,735万円

つまり、従来の相続税評価額と比較すると約２倍に増額となります。
この改正は、相続税の公平性を高めるためとされていますが相続税の節税手段としてマンションを利用する動きに対するけん制とも言えるでしょう。

しかし、この新たな評価方法の適用範囲は限定されており、未だ改正前の方法で評価できる不動産があります。
それが、区分所有オフィスです。

税制改正の適用範囲

今回の税制改正の対象となるのは、居住用の区分所有財産（分譲マンションなど）に限られます。
その為、以下のような物件は従来通りの評価方法となります。

①一棟全体を区分登記せずに所有している建物（いわゆる賃貸用マンション）
②区分所有オフィス（オフィスビルの一部を区分所有しているもの）
③二世帯住宅（親族間での使用については区分所有でも対象外）
④低層の集合住宅（２階建て以下の建物）

区分所有オフィスについては、構造上主として居住の用途に供することができるもので、登記簿上で「居宅」とされている場合に限り、新たな評価方法が適用されることになります。

区分所有オフィスとは

区分所有オフィスとは、建物を区画し部屋ごとに所有者が登記して区分所有するオフィスビルのことを指します。

投資目的として一棟のオフィスビル内の特定のフロアや部屋を個別に所有することで、一棟を丸ごと所有するよりも費用を抑えつつ安定的な収益を見込む事が可能です。

また区分所有オフィスは前述の通り今回の税制改正の適用範囲外であることから相続税申告時には改正前の評価方法で申告書に計上するため、相続税対策としても非常に有効です。

区分所有オフィスを活用して相続税対策をしよう

税制改正に伴い、タワーマンションよりも区分所有オフィスの方が節税に効果的となりました。相続税対策として不動産の購入を検討されている方はぜひ区分所有オフィスを活用しましょう。

なお、改正前ほどの圧縮率とはなりませんがタワーマンションの評価額も現金と比較すると低くなるため、依然として有効な節税手段の一つといえるでしょう。
今後区分所有オフィスも今回の税制改正の対象となる可能性があります。相続税対策として不動産の購入を検討される方は最新の情報に留意し、専門家に相談しましょう。