【特定居住用宅地等とは？】適用要件、具体例、添付書類を解説

特定居住用宅地等とは、小規模宅地の特例を対象となるの土地の種類の1つです。小規模宅地の特例が適用できると、一定の要件のもと自宅である敷地の評価額を80％減額することが可能です。
評価額が80％減額されることで相続税の負担を大きく減らすことができるため、とても魅力的な制度です。
また、この制度の適用要件は「誰が相続するか」によって変わるため、要件をしっかり確認し、確実に適用を受けることができるようにしましょう。

特定居住用宅地等とは

特定居住用宅地等とは、被相続人(亡くなった方)や被相続人と生計を共にしていた親族の居住用宅地のことです。
以下の要件を満たすことで面積330㎡まで80％の評価額減となる小規模宅地の特例を適用できます。

特定居住用宅地等の特例【適用要件】

特定居住用宅地等として、小規模宅地の特例が適用できる要件は相続する人が誰かによって変わってきます。
特定居住用宅地等の特例の適用要件は以下の通りです。

相続する人	適用要件
配偶者	なし
同居親族	〇申告期限まで居住し続けること 〇申告期限まで宅地を所有し続けること
同一生計の別居親族 ※被相続人と相続人は同居していないが、相続人が被相続人の生活費の大部分を負担していたケース	〇申告期限まで居住し続けること 〇申告期限まで宅地を所有し続けていること
別居親族（いわゆる家なき子） ※配偶者や同居親族がいないケース	〇相続開始のときに取得者が無制限納税義務者または制限納税義務者のうち日本国籍を有するものであること 〇被相続人に配偶者がいないこと 〇相続開始の直前において、被相続人と同居している法定相続人がいないことです。 〇３年以内に自己または自己の配偶者、３親等以内の親族、特別な関係の法人のいずれかが所有する家屋に住んでいないこと 〇相続開始時に居住する家屋を過去に所有したことがないこと 〇申告期限まで宅地を所有し続けること

特定居住用宅地等の特例【具体例】

特定居住用宅地等の特例の適用の可否について具体的な例をみてみましょう、

①【配偶者や同居親族がいるが相続人が別居親族】

被相続人が配偶者や同居親族と一緒に住んでいたにも関わらず、別居している親族がその家屋を相続する場合は、特定居住用宅地等の特例は適用されません。

②【相続人が赤の他人の賃貸物件に住んでいた】

相続人が、赤の他人が所有する賃貸物件に住んでいた場合、小規模宅地等の特例は適用できます。ただし、対象の賃貸物件に3年以上住んでいることが前提です。

③【被相続人が老人ホームに入居していた】

被相続人が老人ホームに入居していた場合、要介護認定や要支援認定を受けているなどの一定の要件を満たしている場合に限り、特定居住用宅地等の特例になる可能性があります。

④【相続人が親戚や特別関係の法人が所有する家屋に住んでいた】

相続人が相続開始３年前までに自己か配偶者が所有する家屋、３親等以内の者が所有する家屋、特別な関係の法人が所有する家屋に住んでいる場合は特定居住用宅地等の特例は適用できません。

【二世帯住宅】

二世帯住宅については、対象の住宅が区分所有登記をしているか、していないかによって変わってきます。
たとえば、1階部分を被相続人（父）が所有、2階部分を相続人（子）が所有といったように、区分所有登記をしている場合には、同居とは認められず、特定居住用宅地等の特例の適用を受けることができません。
一方、区分所有登記をしていない場合は、特定居住用宅地等の特例の適用を受けることができます。

特定居住用宅地等の特例【添付書類】

特定居住用宅地等の特例を適用するために必要となる添付書類は、以下の通りです。

老人ホームに入居していた場合は以下の書類も必要です

特定居住用宅地等の特例を利用する場合で、被相続人が老人ホームに入居していた場合は以下の書類も必要です。

特定居住用宅地等の特例の適用でどのくらい節税になる？

特定居住用宅地等の特例の適用の計算例は以下の通りです。

【土地の面積が特例の限度面積を超えているケースの計算例】

相続した土地の情報：土地の面積が600㎡で、評価額が4,000万円
このケースでは、土地面積600㎡のうち特例の定める限度面積の330㎡が適用範囲となり、以下の計算式で減額分を求めます。

上記の土地で、特定居住用宅地の特例の適用した場合の計算例は以下となります。

減額後の土地の評価額はいくらになる？

4,000万円（土地の評価額）－1,760万円（減額）＝2,240万円（減額後の土地の評価額）

特例居住用宅地等の特例が適用されたことで、当初4,000万円だった評価額が2,240万円の評価額となりました。

【土地の面積が特例の限度面積内の計算例】
相続した土地の情報：土地の面積が300㎡で、評価額が4,000万円
このケースでは、土地面積300㎡のすべてが適用範囲となり、以下の計算式で減額分を求めます。

減額後の土地の評価額はいくらになる？

今回は、小規模宅地等の特例の対象となる宅地「特定居住用宅地等」について解説しました。
この制度は、相続税の課税によって相続人が生活の基盤を失うことがないように評価額を減額できる制度です。そのため、適用された場合は80％（330㎡まで）も評価額を減額することができ、大きな節税に結びつきます。
しかし、特例の要件は細かく、さらには相続した土地の数によってはどの土地に適用すれば最善かという判断や、計算方法なども複雑となるため、正確かつ確実に申告できるよう、相続税専門の税理士に相談することをおすすめします。

押さえておきたい相続税の知識

申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です

相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。

相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。

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特に不動産・土地を相続する方はご注意ください

相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。

当税理士法人は、国内トップクラスの相続税の還付実績で培った知識と経験から、１つ１つの土地に適した評価を早く正確に行います。こうした適正な土地評価が、大きな相続税の節税につながります。

今後の相続に備えたい方、相続が発生した方は、遠慮なく当税理士法人にご相談ください。初回の面談相談（約1時間）を無料にて実施しております。オンラインに対応しているので全国どこでも、海外からでもご相談、ご依頼いただけます。

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